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そこで、このようなオフィスビルを居住用や他の用途に改造してもっと効果的に活用しようというコンバージョン(用途転換)が、最近になって注目を浴びるようになってきました。
例えば、東京都心部の麻布地区や三田地区などの高級住宅街のなかには、競争の激しいオフィスビルとして賃貸するよりも、住宅で貸した方が相対的に高い賃料を取れる場所があります。
コンバージョンをする事業者にとっては、建物をオフィスビルからマンションに建て替えるよりも安いコストで、より収益性の高い資産に転換することが可能になるわけです。
また、コンバージョンは環境問題が騒がれるなか、地球資源の有効活用という面からも意味のあるものです。
コンバージョンの市場規模は年間約3000億円に達するともいわれ、今後の不動産ビジネスを考えるうえで無視できない規模となってきています。
コンバージョンの成功事例の一つとして、Y不動産が西新橋で行った「ROOP TORANOMON (ループ虎ノ門)」があります。
ちなみに「ROOP」とはリノベーションの「R」と循環を意味する「LOOP」を掛け合わせた造語です。
このプロジェクトでは、出版社などが利用していた建築後30年経った5階建ての一般向けオフィスビルに、最小限の手をカロえることによって、デザイナーが集まるSOHO (スモールオフィス・ホームオフィス)として利用可能な空間を創り出すことに成功しました。
具体的には、 24時間働くこともあるデザイナーにとって必要なバス・トイレなどの水周り部分を整備するとともに、外壁をレンガ色としてエントランスを真っ白に塗装し直しました。
さらに、床をダークグレーのカーペットに貼り替えるなどの改修を施しました。
また、テナントが建物から退去するときの原状復帰義務(テナントが自分で取りつけた内装などを外して、借りたときの状態に戻す義務)を免除するなど、いくつかの運営上の工夫を凝らしています。
その結果、建物を建て替えることなくテナントの集まるビルとして再生し、事業として成功を収めることができたのです。
良いこと尽くしのように思えるコンバージョンですが、実際にコンバージョンをしようとすると課題が多いのも事実です。
住宅に転用するのにふさわしい立地にあるオフィスビルであっても、そもそも住宅に転用するための条件を満たしているかどうかという問題があります。
それをクリアしたとしても、コンバージョンのためのコストが多額に上ることが課題となります。
場合によっては、更地に新しく建物を建築するのと同じくらいのコストがかかることすらあります。
例えば、住宅では水周りの設備(バス、トイレ、キッチンなど)は不可欠ですし、オフィスビルよりも遮音性に優れた資材を使うことが必要となるので、どうしてもリニューアルコストが高くなってしまいがちです。
また、居室の採光性の確保、避難通路の確保なども必要となります。
従って、コンバージョンを実施する場合には、そのオフィスビルの立地のみならず、建物の構造、設備、内装なども含めて検討し、本当にコンバージョンにふさわしいかどうかを判定する必要があります。
なお、幅広い意味で「コンバージョン」という場合は、オフィスビルを住宅に転換する場合だけでなく、高齢者向け施設や住宅・商業施設の複合ビルなどに転換する場合も含みます。
企業が成長を続けるためには、企業の内外にある資源を生かし、内部成長と外部成長をうまく組み合わせていくことが必要です。
不動産投資の場合も、例外ではありません。
特に不動産ファンドや不動産投資信託(J-REIT、 205ページ参照)のように、多額の資金を投資家(株主など)から預かって複数の不動産に投資する場合には、投資家の期待に応えるためにも一般企業と同様に、成長戦略を強く意識した運営が不可欠となってきます。
一般的に内部成長というときは、企業の内部にある資源を有効に活用して、利益を成長させていくことを指します。
例えば、企業が保有している更地のままの不動産を有効活用するとか、研究開発活動に注力してその成果を次の成長につなげるといった方法です。
不動産投資に置き直せば、すでに所有している賃貸オフィスビルの空室率を減らしたり、オフィスビルの管理費用を削減するといった活動が、内部成長を促すことになります。
先に説明した不動産のバリューアップが、内部成長を促すためには有効な手段となります。
一方、外部成長は、企業の内部資源に頼らないで、外部の資源、つまり企業の外にあるヒト、モノ、カネ、情報といった資源を利用して利益を成長させていくことです。
他の企業との提携や企業買収(M&A)を通じて、企業の事業範囲を広げたり、事業規模そのものを拡大することも、外部成長を達成するための一つの手段です。
不動産投資の場合であれば、優良な不動産を追加購入して利益水準を高めるとともに、規模の利益(多数の不動産を所有して管理することによるプラス効果)を生かして、不動産管理費用やファンドの運営費用の実質的な負担を減らすことが、外部成長のための有効な手段となります。
ただし、基本的な投資戦略を持たずに不動産投資の規模を増やすことは、単なる規模の拡大にすぎず、必ずしも外部成長にはつながらないので気をつける必要があります。
例えば、ある不動産ファンドの運営を任された会社が、そのファンドの運用資産額の3%を運営受託手数料として受け取る契約を結んだ場合、手数料収入が取れればよいと考えて、単なる規模の拡大に走ることがあるかもしれません。
本当の外部成長とは何かという点についてよく理解しておくことが必要です。
実際の不動産投資では、内部成長と外部成長をどのように組み合わせていくかがポイントとなります。
例えばある程度の資金があるときに、その資金で新しい賃貸ビルを購入するのか(外部成長)、すでに保有している賃貸ビルのリニューアルに利用して既存ビルの収益性を向上させるのか(内部成長)といった問題について、適切に判断していかねばなりません。
そのためには、市場のニーズがどこにあるのかを、常に的確に把握している必要があります。
また、外部成長を狙って新たな不動産に投資するときに、その投資資金を借入金で調達してレバレッジ効果を狙うのか、あるいは増資(資本金を増やすこと、株主に対する配当負担は増える)などによって自己資金(自分のお金で返済義務のないもの)を活用するのかといった、資金調達とのバランスも視野に入れておかねばなりません。
このように成長戦略を遂行することは、単に利回りのよい不動産を仕入れるとか、ビルの管理費用を削減するといったこととは異なり、様々な要素を複合的に判断することを求められます。
まさにマネジメントの領域であるといえます。
オプションの意味海外旅行の計画を立てるときに、よく「オプショナル・ツアー」という言葉を聞きます。
ここでいう「オプショナル(Optional)」は、 「選択の」とか「随意の」という意味です。
従って、オプショナル・ツアーとは「参加するかどうかの選択ができるツアー」という意味になります。
オプショナルの名詞形が「オプション(Option)」で、 「選択権」と訳すことができます。
「オフィスビルに投資するか賃貸住宅に投資するかは、あなたのオプションだ」というときは、 2つの投資対象のどちらを選ぶかの権利をあなたが持っていることを意味します。
オプションという言葉は、金融業界で頻繁に用いられてきました。
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